L’âge médian d’achat d’une résidence principale en France est passé de 31 ans en 2010 à 36 ans en 2025 selon les notaires. La génération née entre 1990 et 2000 devient la première à reculer durablement sur le logement par rapport à ses parents au même âge. Trois forces s’additionnent : prix élevés, prêts durcis, loyers tendus.
L’accession en panne
Le rapport annuel de l’Observatoire Crédit Logement publié en mars 2026 livre un constat sec. Sur l’année 2025, la part des moins de 35 ans dans les nouveaux crédits immobiliers a chuté à 32 %, contre 47 % en 2019. Le nombre absolu de primo-accédants jeunes a reculé de 38 % sur la même période.
Trois facteurs expliquent ce recul. Premier : les prix au mètre carré dans les 20 plus grandes aires urbaines restent 24 % au-dessus du niveau de 2019, malgré la correction de 2023-2024. Deuxième : les taux d’intérêt à 3,8 % en moyenne sur 25 ans en 2025 ont divisé la capacité d’emprunt par 1,4 par rapport à 2021. Troisième : les exigences d’apport personnel ont grimpé à 17 % du prix d’achat en moyenne, contre 11 % en 2018.
Le calcul concret pour un couple type
| Indicateur | Couple 30 ans 2018 | Couple 30 ans 2025 |
|---|---|---|
| Revenu net mensuel cumulé | 4 200 € | 4 980 € |
| Apport disponible | 22 000 € | 35 000 € |
| Capacité d’emprunt sur 25 ans | 268 000 € | 211 000 € |
| Budget total accessible | 290 000 € | 246 000 € |
| Prix moyen 60 m² aire urbaine | 252 000 € | 318 000 € |
| Reste à trouver | OK | 72 000 € |
Le revenu progresse, mais moins vite que la combinaison prix + taux. Le couple 2025 doit attendre 4 à 6 ans supplémentaires pour atteindre le même niveau d’accessibilité que ses prédécesseurs de 2018.
La location absorbe le surcoût
L’accession bloquée renvoie mécaniquement vers la location. Le SDES constate que les 25-35 ans représentent 41 % des locataires du secteur privé en 2025, contre 36 % en 2019. La part de leur revenu consacrée au loyer (taux d’effort) atteint 31 % en moyenne en zone tendue, et grimpe à 38 % à Paris intra-muros.
L’encadrement des loyers fonctionne là où il s’applique strictement. Les villes ayant maintenu le dispositif (Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier) affichent une progression des loyers de 1,8 % en moyenne sur deux ans, contre 4,2 % dans les villes équivalentes sans encadrement. Mais le parc concerné représente une minorité du stock locatif.
Trois stratégies qui émergent
Sur le terrain, les jeunes actifs adaptent leurs choix de vie aux contraintes économiques. Trois stratégies se dégagent des enquêtes de la Fondation Abbé Pierre et de l’Insee.
La colocation prolongée. L’âge moyen de fin de colocation est passé de 28 ans en 2015 à 32 ans en 2025. La pratique s’étend au-delà des étudiants vers les jeunes salariés, parfois jusqu’à la trentaine avancée. Les plateformes spécialisées (Whoomies, Studapart) signalent une croissance à deux chiffres de leur audience parmi les 28-35 ans.
La mobilité géographique vers les villes moyennes. Limoges, Saint-Étienne, Le Mans, Reims attirent des actifs qualifiés en quête d’accession plus accessible — un mouvement que les bilans post-pandémie de l’exode urbain confirment. Le différentiel de prix avec Paris ou Lyon dépasse souvent 60 % au mètre carré, ce qui permet une primo-accession à 30 ans, surtout quand le slow travel et la décarbonation des trajets rendent ces villes vivables au quotidien.
L’aide familiale renforcée. Le don familial pour achat immobilier a doublé en valeur entre 2015 et 2024 selon Bercy. 42 % des primo-accédants de moins de 35 ans bénéficient d’une aide parentale moyenne de 38 000 €. Le mécanisme creuse mécaniquement les inégalités intergénérationnelles.
Les politiques publiques en question
Le prêt à taux zéro (PTZ) a été recentré en janvier 2025 sur les zones tendues et les ménages aux revenus inférieurs à 4 SMIC. La mesure a relancé partiellement la primo-accession en zone B1 et B2, mais reste insuffisante face à l’écart prix-revenus dans les zones A et A bis.
Le bail réel solidaire (BRS) progresse plus discrètement. Ce dispositif dissocie le foncier (loué à un organisme) du bâti (acheté), réduisant le prix d’achat de 25 à 40 %. 18 000 logements BRS sont commercialisés en 2026, contre 4 200 en 2021. Les organismes de foncier solidaire visent 50 000 logements à horizon 2030.
À retenir : pour la première fois en quarante ans, une génération en activité s’éloigne de la propriété, faute de capacité d’achat, de stock disponible et d’aides suffisantes.
Et après
Les économistes du CREDOC anticipent une stabilisation, pas un retour à la situation antérieure. Trois facteurs structurels pèsent : l’épuisement du modèle d’accession généralisée, la concentration croissante des emplois qualifiés dans les métropoles, et le vieillissement des propriétaires actuels qui retarde la mise sur le marché des biens.
Pour les 25-35 ans, deux pistes concrètes restent praticables à court terme. Privilégier l’achat dans une ville moyenne dynamique avec mobilité hybride télétravail-bureau. Documenter rigoureusement son dossier emprunteur pour optimiser les conditions de prêt — un quart de point gagné équivaut à 20 000 € sur la durée totale d’un prêt sur 25 ans. Le calendrier politique compte aussi : les municipales 2027 mettent le logement en tête des programmes, et la décélération de l’inflation recompose la capacité d’emprunt mois après mois.